En rentestigning på bare ét procentpoint kan flytte grænsen for, hvilken bolig du kan købe, med flere hundredtusinde kroner.
Den faste realkreditrente hopper pt. mellem 4% og 5%. Det betyder, at finansieringen af et boligkøb bliver dyrere når 5% lånet er det gældende, og at nogle boligkøbere ikke længere kan købe for det beløb, de tidligere er blevet godkendt til.
For en familie, der tidligere kunne købe bolig for 5 mio. kr., kan forskellen i vores vejledende eksempel være helt op til 350.000 kr.
Det betyder ikke nødvendigvis, at boligdrømmen skal opgives. Men det betyder, at du bør få beregnet din købekraft igen, hvis dit boligbudget eller finansieringsbevis er baseret på en fast rente på 4 % og renten er steget til 5%.
I denne artikel får du svar på:
- At lave et realistisk julebudget
- At beregne din juleopsparing
- At få styr på dit julegavebudget
- At undgå at januar starter med økonomisk stress
- At skabe mere økonomisk ro omkring julen
Hvad betyder købekraft ved boligkøb?
Din købekraft er det beløb, du samlet set kan købe bolig for.
Når banken vurderer, hvor meget du kan låne til et boligkøb, ser den ikke kun på din løn. Banken vurderer hele din økonomi og undersøger, om du fortsat har et tilstrækkeligt rådighedsbeløb, når udgifterne til den nye bolig er betalt.
Din købekraft afhænger blandt andet af:
- Husstandens samlede indkomst
- Jeres faste udgifter
- Eksisterende gæld, f.eks. billån og forbrugslån
- Størrelsen på jeres udbetaling
- Jeres rådighedsbeløb efter boligkøbet
- Renten og ydelsen på de nye lån
- Boligens ejerudgifter
- Jeres samlede gæld i forhold til indkomsten
Banken skal altså vurdere, om din økonomi er robust nok til både at klare den månedlige boligydelse og de øvrige udgifter i hverdagen.
Hvorfor falder købekraften, når renten stiger?
Når renten på et realkreditlån stiger, bliver den månedlige ydelse som udgangspunkt højere.
Det betyder, at en større del af husstandens indkomst skal bruges på finansieringen af boligen. Hvis indkomsten og de øvrige udgifter er uændrede, vil der derfor være færre penge tilbage i budgettet.
For at bevare bankens krav til rådighedsbeløbet kan det blive nødvendigt at reducere det beløb, du låner.
Det er årsagen til, at din købekraft kan falde, da det er blevet dyrere at finansiere det samme boligkøb.
Rådighedsbeløbet sætter en vigtig grænse
Rådighedsbeløbet er det beløb, du har tilbage, når dine faste udgifter er betalt.
Det skal blandt andet dække:
- Mad og dagligvarer
- Tøj og sko
- Ferier og fornøjelser
- Gaver
- Personlige udgifter
- Vedligeholdelse og udskiftning af f.eks. telefon, computer og cykel
En højere rente kan presse rådighedsbeløbet. Derfor kan banken være nødt til at sænke den maksimale købspris for at sikre, at der fortsat er plads i økonomien.
Så meget kan købekraften falde
Nedenstående beregninger tager udgangspunkt i en familie med:
- To voksne, to børn og et krav til rådighedsbeløbet på 19.000 kr. om måneden
Beregningerne er vejledende og skal vise, hvordan en stigning i den faste rente fra 4 % til 5 % kan påvirke købekraften.
Eksempel på fald i købekraft ved boligkøb, når den faste realkreditrente stiger fra 4 procent til 5 procent.
Har du et ældre finansieringsbevis?
Et finansieringsbevis viser, hvor meget du kan købe bolig for ud fra din økonomi og de forudsætninger, der var gældende, da beregningen blev lavet.
Har du fået udarbejdet dit finansieringsbevis, mens den faste rente var 4 %, kan det derfor vise en højere købekraft, end du reelt har hvis den faste rente stiger til 5 %.
Et finansieringsbevis er med andre ord et øjebliksbillede. Det er ikke en permanent garanti for, at du kan låne det samme beløb flere måneder senere.
Inden du afgiver et bud på en bolig, bør du få kontrolleret hvilken rente beregningen er baseret på og om finansieringsbeviset stadig er gyldigt.
Det er bedre at få købekraften afklaret, inden du afgiver et bud, end at opdage bagefter, at finansieringen ikke længere hænger sammen.
4% eller 5%? Renten fortæller ikke hele historien
Umiddelbart kan et lån med 4% i fast rente lyde mere attraktivt end et lån med 5%. Men den laveste rente er ikke nødvendigvis den bedste eller billigste løsning.
Obligationskursen har også stor betydning.
Hvis 4 %-obligationslånet har en lavere kurs, skal du optage en større gæld for at få det samme beløb udbetalt. Du får dermed en lavere rente, men kan samtidig begynde boligkøbet med en højere restgæld.
Sidst men ikke mindst har det også betydning, hvor længe du ønsker at bo i boligen, da den optimale løsning afhænger af, om du forventer at omlægge eller indfri lånet inden for få år eller blive boende i mange år og bibeholde det samme lån.
Det er ikke kun renten, der afgør det bedste lån
Et enkelt eksempel på betydningen af kursen kommer her.
Hvis du skal have 1.000.000 kr. udbetalt, og vi alene ser på kursen, ser et forenklet regnestykke omtrent sådan ud:
4%-lån ved kurs 93,15: Du skal optage gæld for ca. 1.073.500 kr.
5%-lån ved kurs 99,25: Du skal optage gæld for ca. 1.007.557 kr.
Beregningen viser, at et 4%-lån kan medføre en væsentligt højere startgæld, selvom renten er lavere.
Omvendt vil et 5%-lån have en højere løbende rente. Hvilket lån der er bedst, afhænger derfor af din økonomi og dine fremtidsplaner.
Hvis du forventer at blive boende i mange år, kan den lavere rente på et 4 %-obligationslån være attraktiv. Hvis du derimod forventer at sælge boligen, omlægge lånet eller indfri gælden inden for en kortere årrække, kan et 5%-obligationslån i nogle tilfælde være en fordel, fordi du starter med en lavere gæld og ofte har bedre muligheder ved senere indfrielse.
Derfor bør du se på:
- Hvor stor gæld du skal optage for at få det ønskede beløb udbetalt
- Den månedlige ydelse og de samlede boligudgifter
- Lånets samlede omkostninger (ÅOP, bidrag og gebyrer)
- Restgælden på sigt
- Mulighederne for senere omlægning eller indfrielse
- Hvor længe du forventer at blive boende
Det rigtige lån er ikke nødvendigvis lånet med den laveste rente. Det er det lån, der passer bedst til din økonomi, din tidshorisont og dine fremtidige planer.
Hvad kan du gøre, hvis din købekraft er faldet?
En lavere købekraft betyder ikke nødvendigvis, at boligdrømmen skal opgives.
Men det er vigtigt at reagere på de nye forudsætninger og undersøge, hvilke muligheder der passer til din økonomi. Her er seks konkrete steder at begynde.
1. Få beregnet din købekraft igen
Det første skridt er at få opdateret dit boligbudget og dit finansieringsbevis.
Beregningen bør tage udgangspunkt i:
- Den aktuelle rente
- Den aktuelle obligationskurs
- Dine nuværende indtægter
- Dine faste udgifter
- Din eksisterende gæld
- Din opsparing og forventede udbetaling
- Ejerudgifterne på den bolig, du overvejer
- Omkostninger ved køb og finansiering
En opdateret beregning giver dig en realistisk prisklasse at søge bolig i. Det gør det lettere at fokusere på boliger, som din økonomi faktisk kan bære.
2. Overvej en større udbetaling
Hvis du har mulighed for at lægge en større udbetaling, skal du låne mindre. Det reducerer normalt den månedlige ydelse og kan i nogle tilfælde hjælpe dig med at fastholde en højere købspris.
En større udbetaling kan f.eks. komme fra:
- Din egen opsparing
- Provenu fra salg af din nuværende bolig
- Andre frie midler
- En økonomisk gave fra familien
Det er ikke nødvendigvis en god idé at bruge hele opsparingen på udbetalingen. Du skal også have plads til:
- Tinglysning og øvrige handelsomkostninger
- Køberrådgivning
- Flytning
- Evt. nye møbler og hårde hvidevarer
- Uforudsete udgifter efter overtagelsen
En boligøkonomi uden en økonomisk buffer kan hurtigt blive sårbar, så husk altid at have en økonomisk buffer.
3. Gennemgå dine faste udgifter
Dine faste udgifter har direkte betydning for dit rådighedsbeløb og dermed også for din købekraft.
Gennemgå f.eks.:
- Billån og anden gæld
- Forsikringer
- Abonnementer
- Telefon, internet og streaming
- Transportudgifter
Hvis nogle udgifter kan reduceres eller fjernes, kan det forbedre dit månedlige rådighedsbeløb.
Budgettet skal dog være realistisk. Det hjælper ikke at fjerne nødvendige udgifter på papiret, hvis de stadig vil være en del af din hverdag efter boligkøbet. Banken kan desuden se på dit faktiske forbrug gennem de seneste måneder, når din økonomi vurderes.
4. Sammenlign flere finansieringsmuligheder
Et fastforrentet lån er ikke den eneste mulighed. Afhængigt af din økonomi, tidshorisont og risikovillighed kan det være relevant at undersøge:
- Fastforrentet realkreditlån
- Variabelt forrentet realkreditlån
- Lån med afdrag
- Lån med en periode med afdragsfrihed
- Prioritetslån
- Forskellige kombinationer af realkreditlån og banklån
Den løsning, der giver den laveste ydelse her og nu, er ikke nødvendigvis den bedste på længere sigt.
Et variabelt forrentet lån kan f.eks. have en lavere rente i begyndelsen, men ydelsen kan stige ved næste rentetilpasning. Afdragsfrihed kan give mere luft i budgettet i en periode, men gælden bliver ikke nedbragt på samme måde.
Boligfinansiering kan bestå af både realkreditlån, prioritetslån og banklån, og omkostningerne kan variere betydeligt mellem udbydere og finansieringsformer. Derfor bør den samlede finansiering sammenlignes, så man sikrer sig at bedste og mest fordelagtige løsning.
5. Juster boligønskerne uden at opgive boligdrømmen
Hvis din købekraft er faldet, kan mindre justeringer i boligsøgningen gøre en stor forskel.
Det kan f.eks. være:
- En lidt lavere købspris
- Et andet geografisk område
- En mindre bolig
- En bolig i bedre stand med færre renoveringsprojekter
Det er vigtigt at se på den samlede boligøkonomi. En billig bolig med høje varmeudgifter, store ejendomsskatter eller et omfattende renoveringsbehov kan belaste økonomien mere end en lidt dyrere bolig med lave løbende udgifter. Se derfor ikke kun på salgsprisen.
6. Undersøg muligheden for at forhandle prisen
Når renten stiger, og købekraften falder for flere boligkøbere, kan det påvirke efterspørgslen på boligmarkedet.
Det kan i nogle tilfælde give bedre mulighed for at forhandle prisen. Det afhænger dog af boligtype, område, liggetid, udbud og antallet af interesserede købere.
Inden du forhandler, bør du kende:
- Den maksimale pris, du kan finansiere
- Boligens liggetid
- Eventuelle tidligere prisnedsættelser
- Salgspriser på sammenlignelige boliger
- Udgifter til nødvendige forbedringer
En lavere købekraft er ikke en garanti for et prisafslag. Men den kan gøre det endnu vigtigere at forhandle ud fra konkrete oplysninger og et fast økonomisk loft.
Få afklaret din købekraft, før du forelsker dig i boligen
Det kan være svært at justere boligdrømmen, når du først har fundet det helt rigtige hus eller den helt rigtige lejlighed/fritidsbolig.
Derfor er det en god idé at kende din aktuelle købekraft, inden boligjagten bliver for konkret.
Et opdateret boligbudget gør det lettere at:
- Søge bolig i en realistisk prisklasse
- Vurdere den samlede månedlige økonomi
- Afgive et bud med større sikkerhed
- Handle hurtigt, når den rigtige bolig kommer til salg
- Undgå at bruge tid og energi på en bolig, du ikke kan finansiere
- Sammenligne flere lånemuligheder på et oplyst grundlag
Hos PartnerFinans hjælper vi dig med at få et uvildigt og opdateret overblik over din boligøkonomi.
Målet er ikke kun at finde ud af, hvor meget du kan låne. Målet er at finde frem til en boligøkonomi, der fungerer i din hverdag, ud fra dine ønsker og drømme.
Skal din købekraft beregnes igen?
En opdateret beregning kan vise:
- Hvor meget du kan købe bolig for med det aktuelle renteniveau
- Hvordan en større udbetaling påvirker dine muligheder
- Om en anden boligpris vil give en mere robust økonomi
- Hvordan forskellige låntyper påvirker ydelse og restgæld
- Hvor stort et rådighedsbeløb du har efter boligkøbet
Kontakt PartnerFinans for en uforpligtende samtale om din boligøkonomi og dine muligheder.
