At købe bolig handler sjældent kun om salgsprisen. Mange boligkøbere har styr på udbetalingen, den månedlige ydelse og måske de faste ejerudgifter, men glemmer de ekstra omkostninger, der følger med selve boligkøbet. Det kan hurtigt give et skævt budget og en kedelig start på at være boligejer.
Hos PartnerFinans hjælper vi boligkøbere med at få overblik over hele økonomien og ikke kun det lån, banken tilbyder. Som uvildige økonomiske rådgivere arbejder vi for dig og dine interesser, ikke for banken, realkreditinstituttet eller ejendomsmægleren.
Ved at benytte PartnerFinans i sin boligkøbsrådgivning som hjælp til at undgå dyre lån og skjulte udgifter ved boligkøb, sikrer man sig, at man som køber får de bedste vilkår, renter og lån.
I denne guide gennemgår vi de skjulte udgifter ved boligkøb, som mange glemmer i budgettet, og hvordan du undgår ubehagelige overraskelser.
Hvad er skjulte udgifter ved boligkøb?
Skjulte udgifter ved boligkøb er ikke nødvendigvis hemmelige udgifter. Det er snarere udgifter, der ofte bliver undervurderet, glemt eller først dukker op sent i købsprocessen.
Skjulte udgifter ved boligkøb eller udgifter man let glemmer:
- Tinglysningsafgift på skøde
- Tinglysningsafgift på lån og pant
- Bankgebyrer og realkreditomkostninger
- Kursskæring, kurtage og kurssikring
- Boligadvokat og juridisk rådgivning
- Gennemgang af byggesagkyndig
- Ejerskifteforsikring og husforsikring
- Flytning, dobbelt boligudgift og istandsættelse
- Boligskat og forskudsopgørelse
- Fællesudgifter, ejerforening og vedligeholdelse
Flere af udgifterne skal betales her og nu, mens andre påvirker din økonomi senere eller løbende efter dit boligkøb. Derfor bør et boligbudget aldrig kun tage udgangspunkt i købsprisen og låneydelsen.
Nedenfor gennemgår vi ovenstående punkter.
1. Tinglysningsafgift på skøde
Når du køber en bolig, skal ejerskiftet registreres officielt. Det sker ved tinglysning af skødet.
I 2026 er afgiften for tinglysning af ejerskiftedokumenter 0,6 % af ejerskiftesummen plus en fast afgift på 1.850 kr. Det fremgår af Skatteministeriets satser for tinglysningsafgiftsloven.
Køber du f.eks. en bolig til 3.000.000 kr., vil tinglysningsafgiften på skødet som udgangspunkt være:
Variabel tinglysningsafgift: 0,6 % af 3.000.000 kr. = 18.000 kr.
+ Fast tinglysningsafgift = 1.850 kr.
I alt = 19.850 kr.
Det er en udgift, mange førstegangskøbere ikke får med i deres første budget og som kan være en stor omkostning ved boligkøb alt afhængig af boligens pris.
2. Tinglysningsafgift af lån og pant
Ud over skødet skal der også tinglyses pant i boligen, når du optager realkreditlån eller banklån.
Tinglysningsafgiften af pant i fast ejendom lyder på 1,25 % af lånets hovedstol plus en fast afgift på 1.825 kr.
Denne udgift kan blive betydelig, især hvis der skal optages nye lån. I mange tilfælde kan man være heldig at det tidligere tinglyste pant kan genbruges, hvilket kan reducere udgiften.
3. Bankgebyrer og realkreditomkostninger
Banken og realkreditinstituttet tager typisk betaling for at oprette, behandle og udbetale dine lån. Det kan blandt andet være:
- Stiftelsesgebyr
- Ekspeditionsgebyr
- Lånesagsgebyr
- Garantiprovision
- Kurtage
- Kursskæring
- Gebyr for lånedokumenter
Både banker og realkreditinstitutter opkræver gebyrer for ekspedition af lån, og nogle af disse udgifter er til forhandling. Hvis du ønsker det, forhandler PartnerFinans disse gebyrer på dine vegne, så du er sikret den bedste sammensætning af lån kombineret med de bedste priser og laveste gebyrer.
4. Kursskæring, kurtage og kurssikring
Hvis du vælger et realkreditlån, kan der være udgifter forbundet med obligationshandel. Det gælder især kurtage og kursskæring.
Kurtage er betaling for handel med obligationer, mens kursskæring er et fradrag i kursen, før lånet bliver afregnet.
Kurtage ligger typisk på 0,15 % og kursskæring på 0,20-0,30 kurspoint ved realkreditlån.
Derudover kan du vælge kurssikring, hvis du vil låse kursen på dit lån frem mod overtagelsen. Det kan give tryghed og det kan også være relevant i flere tilfælde, da man derned kender sin kommende ydelse samt størrelse på sit lån.
Man skal naturligvis være opmærksom på at det koster penge at kurssikre, alt afhængig af hvor længe du ønsker at kurssikre og hvor stort lånet er. Derfor er det vigtigt med den rette rådgivning, så du er sikker på at du ikke betaler for noget, som du ikke har brug for.
5. Boligadvokat og juridisk rådgivning
En boligadvokat hjælper dig med at gennemgå købsaftale, refusionsopgørelse, skøde, servitutter, ejerforeningens dokumenter og eventuelle forbehold.
Det er en udgift, nogle boligkøbere overvejer at spare væk. Men ved et boligkøb kan juridiske fejl, uklare vilkår eller manglende forbehold blive langt dyrere end selve advokatomkostningen.
En boligadvokat koster typisk et sted mellem 5.000 – 12.000 kr. alt afhængig boligens størrelse, beliggenhed, tilhørende bygninger og jord mm.
Et godt råd: Sæt altid penge af til juridisk rådgivning, så du sikrer dig, at alt er som det skal være i forbindelse med din handel.
6. Gennemgang af byggesagkyndig
En tilstandsrapport er ikke det samme som en personlig gennemgang af boligen med en byggesagkyndig.
Hvis du køber hus, kan det være en god idé at få en uvildig byggesagkyndig til at gennemgå boligen sammen med dig. Det kan give dig et bedre billede af kommende vedligeholdelse, renoveringsbehov og potentielle risici.
En byggeteknisk gennemgang ofte ligger i størrelsesordenen 5.000-10.000 kr.
Det kan virke som en ekstraudgift, men det kan også hjælpe dig med at undgå et boligkøb, hvor taget, kloakken, facaden, kælderen eller installationerne kræver langt større investeringer og vedligehold end forventet.
Derudover kan du med en byggesagkyndig finde frem til skjulte fejl/skader, som kan give dig en stor ekstraregning efter overtagelse.
7. Ejerskifteforsikring og husforsikring
Hvis du køber hus, vil du ofte blive tilbudt en ejerskifteforsikring. Den dækker typisk skjulte skader, som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Prisen afhænger af boligens alder, størrelse, stand, dækning og forsikringsselskab. Som udgangspunkt deler sælger og køber normalt udgiften til den billigste tilbudte ejerskifteforsikring.
Dog kan det være en fordel at få tilbud fra andre forsikringsselskaber på ejerskifteforsikringen, da det i flere tilfælde kan betale sig at købe en lidt dyrere ejerskifteforsikring, evt. med udvidet dækning, som dækker bedre.
Derudover kommer husforsikring. Hvis du optager lån i huset, vil långiver typisk kræve, at boligen er forsikret. En husforsikring kan typisk koste et sted imellem ca. 3.500 – 8.000 kr. årligt afhængigt af ejendom, dækning og tilvalg.
Flere husker ejerskifteforsikringen, men glemmer den løbende husforsikring, indboforsikring, eventuel udvidet dækning og selvrisiko.
8. Flytning, dobbelt husleje og istandsættelse
Selve flytningen bliver ofte undervurderet og flytningen kan være en stor post i budgettet – større end man lige tror.
Der kan være udgifter til:
- Flyttefirma
- Flyttekasser
- Opmagasinering
- Rengøring
- Maling
- Istandsættelse af tidligere lejebolig
- Dobbelt husleje eller dobbelt boligydelse
- Nye gardiner, lamper og møbler
- Hårde hvidevarer
- Haveudstyr og værktøj
En flytning kan i mange tilfælde klares for 5.000-20.000 kr., men det er ikke usædvanligt, at det løber op i 30.000 – 100.000 kr. afhængigt af situationen.
Særligt førstegangskøbere bliver ofte overraskede over, hvor meget der skal købes, når man går fra lejlighed til hus og det samme gør sig gældende hvis man flytter fra et mindre hus/lejlighed til en større.
9. Boligskat og forskudsopgørelse
Når du køber bolig, ændrer din skat sig. Du skal blandt andet forholde dig til ejendomsværdiskat og grundskyld.
Skat oplyser, at boligskatten i 2026 i første omgang betales af en foreløbig vurdering, og at skatten genberegnes og efterreguleres, når den endelige vurdering kommer. Skat anbefaler også, at du retter forskudsopgørelsen, hvis du køber eller sælger bolig, så du betaler korrekt boligskat hver måned.
Boligejere betaler to slags boligskat: ejendomsværdiskat og grundskyld, som beregnes ud fra den offentlige ejendomsvurdering.
Med andre ord: Dit boligbudget bør ikke kun handle om lånet. Det bør også tage højde for ændringer i skat, fradrag og eventuel efterregulering.
10. Fællesudgifter, ejerforening og vedligeholdelse
Køber du ejerlejlighed, skal du se grundigt på fællesudgifterne. De kan dække alt fra trappevask og administration til fælleslån, vedligeholdelse, tagrenovering og gårdmiljø.
Køber du hus, skal du selv betale for alt det, ejerforeningen ellers ville tage sig af.
Poster herunder kan være:
- Tag
- Facade
- Vinduer
- Varmeanlæg
- Kloak
- Elinstallationer
- Have
- Carport
- Hegn
- Snerydning
- Løbende reparationer
En sund boligøkonomi bør derfor indeholde en fast post til vedligeholdelse. Også selvom boligen ser pæn ud ved overtagelse.
Hvor meget bør du sætte af til skjulte udgifter ved boligkøb?
Det afhænger af boligtype, pris, lånebehov, bank, forsikringer og hvor meget du selv kan klare i forbindelse med flytning og istandsættelse.
Som grov tommelfingerregel bør du dog ikke kun have penge til de 5 % i udbetaling. Førstegangskøbere, der alene har penge nok til udbetalingen og de direkte købsomkostninger, som f.eks. køber en bolig til 2,5 mio. kr. kan ende med omkostninger på 90.000-100.000 kr. ud over selve udbetalingen.
Derfor bør du altid få lavet et samlet boligbudget, før du underskriver købsaftalen, og sikre at du har råderum til de øvrige udgifter.
Sådan undgår du at glemme udgifter i dit boligbudget
Her er en enkel tjekliste:
- Få overblik over alle engangsudgifter ved købet.
- Bed banken udspecificere alle gebyrer og låneomkostninger.
- Sammenlign flere finansieringstilbud.
- Sæt penge af til advokat, forsikring og byggesagkyndig.
- Lav et realistisk flytte- og istandsættelsesbudget.
- Husk boligskat, forskudsopgørelse og fremtidige ejerudgifter.
- Opret en budgetkonto, så de faste udgifter ikke vælter hverdagsøkonomien.
- Få uvildig rådgivning, før du accepterer bankens tilbud.
Hos PartnerFinans hjælper vi blandt andet boligkøbere med budget, lånesammensætning, bankforhandling og overblik over skjulte omkostninger. PartnerFinans’ rådgivning er altid 100% uvildig, uden skjulte gebyrer eller provision, og den uvildige økonomiske rådgiver fra PartnerFinans arbejder altid på købers side.
Hvorfor vælge uvildig rådgivning ved boligkøb?
Banken kan være en vigtig samarbejdspartner, men banken er også en forretning. Den rådgiver dig inden for sine egne produkter, priser og kreditregler.
En uvildig økonomisk rådgiver har en anden rolle: at gennemgå mulighederne fra din side af bordet og alle produkter er til rådighed, da PartnerFinans samarbejder med alle banker og realkreditinstitutter. Dvs. at du får de produkter der passer bedst til dig, din situation og din økonomi.
Hos PartnerFinans får du rådgivning om boligkøb, lånemuligheder, bankvilkår og budget med fokus på, hvad der bedst kan betale sig for netop dig.
PartnerFinans har mere end 100 års samlet erfaring i branchen og har tilladelse fra Finanstilsynet.
Det kan især være relevant for dig at kontakte PartnerFinans, hvis:
✔ du er førstegangskøber
✔ banken har sagt nej
✔ du er i tvivl om, hvor meget du reelt kan købe for
✔ du vil sammenligne flere banker
✔ du vil undgå dyre lån og skjulte gebyrer
✔ du ønsker et realistisk budget efter overtagelse
Konklusion: Det dyreste er ofte det, du ikke havde regnet med
Skjulte udgifter ved boligkøb kan hurtigt løbe op i mange tusinde kroner. Ikke fordi de nødvendigvis er urimelige, men fordi de ofte ikke bliver tænkt ind fra starten.
Tinglysning, bankgebyrer, forsikringer, advokat, flytning, istandsættelse og boligskat bør alle være en del af dit boligbudget.
Vil du undgå overraskelser, er det bedste råd simpelt: Få overblik, før du skriver under.
Hos PartnerFinans hjælper vi dig med at gennemgå økonomien, forstå lånetilbuddene og sikre, at dit boligkøb hænger sammen, både på overtagelsesdagen og i hverdagen bagefter.
Vil du vide, om dit boligbudget holder? Kontakt PartnerFinans og få uvildig økonomisk rådgivning til dit boligkøb.
