Forskellene på realkreditlån og banklån

06/03/2025

Anne Kjær Blegvad

Når du skal købe bolig, er det vigtigt at have godt styr på din boligfinansiering.

For at få det er det vigtigt at kende forskel på realkreditlån og banklån.

Vi vil her hjælpe dig med at blive klogere på forskellene og komme tættere på, hvad der er bedst for dig, når du skal købe bolig eller hvis du allerede ejer en bolig i dag, og skal omlægge lån.

Realkreditlån og banklån - De overordnede forskelle

Realkreditlån og banklån er begge to lån, der begge bruges til finansiering af boligkøb, men de har nogle væsentlige forskelle:

Hvem udsteder lånet?

Realkreditlån:
Tilbydes af realkreditinstitutter, som er specialiserede i boligfinansiering (I Danmark har vi til finansiering af private boliger: Totalkredit, Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit & Jyske Kredit)
Banklån:
Tilbydes af alle banker og kan dække mange formål, herunder det de fleste kender som et boliglån, som benyttes i forbindelse med finansiering af boligkøb.

Lånestørrelse i forhold til boligens værdi

Realkreditlån:
Kan typisk finansiere op til 80 % af boligens værdi (dog 75 % for fritidsboliger).
Banklån:
Bruges ofte til finansiering af 15 %, fra 80-95%, ved boligkøb via et boliglån.
Udbetaling:
Din egen udbetaling til finansiering af bolig udgør de resterende 5 % + omkostninger

Sikkerhed og finansiering

Realkreditlån:
Når du køber bolig, er realkreditlånet fra 0-80% sikret med pant i ejendommen og finansieres ved, at realkreditinstitutterne udsteder obligationer.
Banklån:
Banken låner penge ud med pant i ejendommen fra 80-95% belåning. Denne finansiering via boliglån er som oftest dyrere end et realkreditlån.

Rente

Realkreditlån:
Har generelt lavere renter, da de har en større sikkerhed for investorerne og med en belåning mellem 0-80%. Dvs. lavere belåning i ejendommen i forhold til boliglån.
Banklån:
Har højere renter, da de indebærer en større risiko for banken da belåningen ligger fra 80-95% for boliglån.

Løbetid og afdragsmuligheder

Realkreditlån:
Kan have en lang løbetid op til 30 år. På realkreditlånet er der mulighed for at vælge med og uden afdrag, afhængig af lånetypen.
Banklån:
Har ofte kortere løbetid på typisk 10-20 år, hvilket betyder højere ydelser. Boliglånet kræver typisk afdrag.

Et realkreditlån kendetegnes ved

Et realkreditlån kendetegnes ved, at være den billigste del af finansieringen når du køber bolig. Der er altid pant i din bolig ved optagelse af realkreditlån, hvilket betyder, at hvis du en dag ikke kan tilbagebetale dit lån, så har realkreditinstituttet pant i din ejendom og dermed sikret sig sine penge.

Realkreditlånet kan optages mellem 0-80% af værdien af boligen. Dog op til 75% når du køber fritidsbolig. Det vil sige, at selvom dit hus falder i værdi, vil realkreditinstituttet som oftest altid have sikret sig sine penge via pant i ejendommen.

Et banklån kendetegnes ved

Et banklån finansierer fra 80-95% af din bolig. Dette sker oftest i form af et boliglån, hvis ikke du selv har sparet denne del op, ud over de 5% i udbetaling.

Denne finansiering, boliglånet, er den dyre del af din boligfinansiering, da det er den yderste del og dermed den dyreste finansiering. Her løber banken nemlig den største risiko hvis du ikke kan tilbagebetale din gæld, og derfor er renten højere end på finansiering fra 0-80% på realkreditlånet.

Hvilke faktorer kan påvirke beslutningen om et banklån og et realkreditlån?

Beslutningen om at vælge mellem et banklån og et realkreditlån, eller blot optage et realkreditlån uden et banklån, afhænger af en række økonomiske, boligmæssige og personlige faktorer.

Først og fremmest spiller din økonomiske situation en afgørende rolle.

En stabil og høj indkomst gør det lettere at opnå gunstige lånevilkår, og en stor opsparing eller egenkapital kan reducere behovet for et dyrt banklån eller muligheden for at optage realkreditlån uden banklån.

Banker og realkreditinstitutter vurderer desuden din samlede gæld i forhold til din indkomst, hvilket betyder, at en høj gældsfaktor kan begrænse dine lånemuligheder. Din kreditværdighed, herunder din betalingshistorik og eventuelle tidligere lån, kan også påvirke renten og lånevilkårene.

Skal du omlægge dit banklån til et realkreditlån?

Hvis du i dag allerede ejer din bolig, kan og bør du overveje at omlægge dit banklån til et realkreditlån. Omlægningen sker typisk for at opnå en lavere rente, større besparelse og dermed en lavere månedlig ydelse.

Hvornår kan du omlægge dit banklån til et realkreditlån?

Når boligens værdi er steget

Realkreditlån kan maksimalt udgøre 80 % af boligens værdi (75 % for fritidshuse).
Hvis du tidligere har optaget et boliglån, kan du omlægge dit banklån til realkreditlån, når boligværdien er steget nok til at inkludere banklånet i realkreditlånet.
Det betyder, at du bør få en ny vurdering af din bolig for at se, om du nu kan låne mere via realkredit.

Når din restgæld er blevet lav nok

Hvis du oprindeligt havde optaget et banklån, fx på 10-15 % af boligens pris, kan du omlægge dit banklån til realkreditlån, når din restgæld er lav nok til, at den kan finansieres via et realkreditlån.
For eksempel, hvis du har afdraget så meget på banklånet, at din samlede gæld nu er maksimalt 80 % af boligens værdi, kan omlægning blive en mulighed.

Uvildig økonomisk rådgivning til låneomlægningen kan spare dig for rigtig mange penge

Du tænker måske nu – Hvordan omlægger jeg mit banklån til et realkreditlån og kan jeg overhovedet omlægge mit banklån til realkreditlån?

PartnerFinans har stor erfaring indenfor området og vi hjælper dig meget gerne med at undersøge dine muligheder for låneomlægning.

Vi sørger for at:

Kontakte dit realkreditinstitut eller bank for en ny vurdering af din bolig
Få beregnet, hvor meget du kan låne i realkreditlån, og om det kan dække restgælden i dit banklån.
Sammenligne renter og vilkår mellem realkreditlånet og det eksisterende banklån.
Vurdere omkostningerne ved omlægningen (gebyrer, tinglysning mv.) og undersøge, om det giver en økonomisk fordel.
Indfri dit banklån og overføre lånet til realkredit, hvis det kan betale sig for dig.

Hvis din bolig er steget i værdi, din restgæld er lav nok, eller hvis renten på realkreditlån er lav, kan en omlægning spare dig for mange penge over tid. Det er altid en god idé at få lavet en konkret beregning for at se, om det kan betale sig i din situation.

Har du brug for uvildig rådgivning til boligfinansiering?

Som uvildige økonomiske rådgivere arbejder vi udelukkende for dine interesser i boligkøbet. Det betyder, at du som kunde kan føle dig tryg ved, at de anbefalinger du modtager, er de bedst mulige for mig. Vores rådgivning om dit boligkøb og din boligfinansiering er nemlig 100% objektiv.

Vi hjælper dig hele vejen med:

Gratis opstartsmøde
Beregninger
Indhentning af lånetilbud
Forhandling af omkostninger
Valg af bank og tilbud
Valg og optagelse af lån
Følger din sag til dørs, så der ikke er nogle løse ender

Uvildig økonomisk rådgivning er afgørende for at sikre, at du ikke betaler for meget for din bolig, ikke optager et for dyrt lån og at du ikke overser skjulte omkostninger i boligkøbsprocessen.

Vi står klar til at hjælpe dig med din boligfinansiering og til at blive godkendt i banken. Kontakt os og lad os aftale et opstartsmøde hvor vi kan tale om, hvordan vi bedst muligt kan hjælpe dig og få dit boligkøb på plads.