Det danske boligfinansieringssystem
Når der skal finansieres bolig i Danmark, er den mest brugte finansieringsmetode igennem en bank og et realkreditinstitut. Det er dog ikke længere muligt at få en 100% finansiering, hvorfor du derfor selv skal have nogle penge med til udbetaling. Læs evt. mere om udbetaling til køb af fast ejendom HER.
Ifølge lovgivningen kan finansieringsdelen maksimalt se ud som nedenstående, hvor den procentvise fordeling er af ejendommens handelspris, altså den pris du og sælger aftaler at du skal betale for ejendommen (dog med undtagelse af familiehandler).
Helårsboliger finansieres som udgangspunkt med:
- 80% i realkreditlån
- 15% i banklån
- 5% i udbetaling + omkostninger (skøde & tinglysning) i nogle tilfælde kan disse tillægges handlen
Sommerhus:
- 75% i realkreditlån
- 20% i banklån
- 5% i udbetaling + omkostninger (skøde & tinglysning) i nogle tilfælde kan disse tillægges handlen
Låntyper
Der findes forskellige typer af lån i realkreditinstitutterne, der er både fordele og ulemper ved dem alle. Realkreditlån i Danmark er meget specielle i forhold til andre lande og almindelige lån. I Danmark er det obligationer og derved værdipapirer der i realiteten lånes og ikke penge. Dette er også årsagen til at et realkreditlån påvirkes af obligationsmarkedet – på både godt og ondt.
Der findes forskellige typer af realkreditlån:
Et realkreditlån med fast renten har den samme faste rente igennem hele lånets løbetid og ydelsen påvirkes ikke af markedet. Renten, og dermed også ydelsen, er typisk højere end ved variabel rente. Når renten i markedet ændrer sig, ændrer kursen (prisen på obligationerne) sig også på lånet. Tænk det som en gammeldags vægtskål. Når renten stiger, så falder kursen og omvendt.
Det vil sige at når renten stiger i markedet, så falder krusen og derved den pris som lånet kan indfries til. Stiger renten i markedet f.eks. med 2%-point, så kan lånet indfries ca. 15% mindre end hvad restgælden er. Derved kan restgælden på et lån på 2 mio. kr. komme ned på ca. 1,7 mio. kr. ved at indfri lånet og evt. optaget et nyt lån hvis man ikke sælger sin bolig i den forbindelse. Dette hedder restgældsreducering og bruges ofte til at beskytte friværdien i boligen, ved stigende renter.
Det modsatte gør sig gældende når renten falder. Så stiger kursen. Men i denne situation er der et loft på, at kursen maksimalt kan indfries til kurs 100. Der er derfor vi oftest anbefaler at kursen på et realkreditlån skal være så tæt på kurs 100 som muligt.
Et realkreditlån med variabel rente, får løbende en ny rente på lånet og derved også en ny ydelse når renten ændrer sig. Hvor ofte renten tilpasses, kommer an på hvilke lån der er tale om, men frekvensen kan være fra 0,5 år til 10 år. De typiske frekvenser der laves, er 0,5, 3 og 5 år.
Den store fordel ved denne låntype er, at ydelsen er lavere end ved fast renten, men til gengæld er muligheden for friværdibeskyttelse og restgældsreduktions der ikke på samme måde. Lånet med variabel rente er det mest risikofyldte realkreditlån, da ydelsen og derved ”husleje” kan stige uden loft.
Til gengæld opnås der en væsentligt lavere ydelse ”her og nu” og hvis renten falder, får man rentebesparelsen helt automatisk i stedet for at skulle betale penge for at lavet et nyt lån, som ved fast rente.
Denne låntype er meget ens med variabel rente, men der er dog et loft på hvor meget rente kan stige.
Dette loft løber typisk i 5-10 år og, hvorefter det fornyes og tilpasses markedet.
Afdragsfrihed:
På alle realkreditlånetyper er der mulighed for at vælge afdragsfrihed. Det betyder at man kun betaler rente og bidragssats og ikke afdrag.
Det kan være en god idé hvis der er anden dyre gæld som skal afdrags på først, eller hvis der er et lille realkreditlån set i forhold til boligens værdi. Dette kræver dog en godkendelse fra banken, og er derfor ikke noget som tilbydes til alle.
Et alternativ til realkredit:
Over de seneste år har vi set flere banker komme med deres eget alternativ til realkreditlån.
Dette består af et bankprodukt på realkredit lignende vilkår, men her er der ikke obligationer bagved. Det vil sige at banken udlåner deres penge.
Renten her er variabel, men kan ved nogle banker låses i op til 10 år. På et sådan lån er derfor heller ikke kurstab eller kursgevinster, ej heller er der en bidragssats, men i stedet et tillæg som bliver sat af banken.
Hvilket lån skal jeg vælge?
Når vi ser på fordele og ulemper ved de forskellige lån, vil den generelle anbefaling til lånevalg være:
- Når renten stiger: Fast rente
- Stabil rente: Variabel rente
- Faldende rente: Variabel rente
Der kan være flere personlige årsager til at det ikke er den løsning man vælger. Hvis man ikke selv kender til de forskellige lån på markedet, er det en god ide at søge rådgivning herom, så man sikrer at man træffer et valg på et oplyst grundlag, og et valg som passer til ens livssituation samt fremtidsplaner.
Banklån
De første 80% af boligens pris kan finansieres igennem realkreditlån. Hvis man ikke selv har 20% til udbetaling, hvilket det er fåtallet som har, da tilbyder banken at man kan låne op til 15% af ejendommes værdi via et banklån.
Et banklån er på vilkår som banken opstiller. Banken bestemmer derfor rente, omkostninger og øvrige vilkår. Et banklån har en variabel rente.
Når bankerne selv sætter vilkårene, vil der være stor forskel på hvordan bankerne prissætter deres boliglån. Det kan derfor være en god idé at få flere tilbud, så det er lettere at vurdere om det er en godt eller dårligt tilbud banken har givet.
Alternative muligheder
Alternativet til realkredit- og banklån er pantebrevslån.
Dette er lån som er udstedt at privatpersoner/virksomheder som gerne vil låne nogle af deres penge ud, mod sikkerhed i en ejendom. Renten på disse lån er typisk højere end på realkreditlån og omkostningerne i forbindelse med optagelse og indfrielse er ligeledes også højere.
For nogle ejendomstyper kan det være en god idé at overveje pantebrevslån, trods en højere rente. Specielt hvis ejendommen har en pris på ca. 500.000 eller herunder, kan det være en idé at overveje pantebreve. Der er typisk også er større sandsynlighed for at opnå en godkendelse til boligkøbet via et pantebrevsselskab, da deres krav er lavere end bankernes.
Virker det uoverskueligt eller besværligt?
Hvis du, ligesom mange andre synes det er besværligt, svært eller måske helt uoverskueligt? Så anbefaler vi at du tager fat i os og får en uvildig gennemgang af dine muligheder.
